Todo aumenta para  los propietarios e inquilinos: luz, gas, agua, alquileres, combustibles y también las expensas, en un contexto de fuerte descenso del consumo y una inflación que no baja de dos por ciento.

Consultado por Info Blanco Sobre Negro, Eduardo Awad, especialista en propiedad horizontal y derecho de consorcios, a cargo del Estudio Jurídico Awad & Asociados, explicó que las expensas que se pagan todos los meses por una unidad funcional están compuestas "por el sueldo del personal del edificio, las cargas sociales, los honorarios del administrador, los seguros, los gastos de mantenimiento, los impuestos y los gastos de servicios como la luz, gas y agua".

"Todos esos gastos llevan las expensas para arriba, y otra cosa muy importante que provoca aumentos es la morosidad en el pago de expensas; es decir, la gente que no paga y genera que el que paga tenga que pagar más", agregó el abogado.

"Hasta que el que paga llega a un punto límite que dice 'yo no puedo pagar más de acá, así que ya está, me transformo en un moroso', y entonces los que pagan tienen que pagar más todavía. Es un círculo vicioso", explicó Awad, y advirtió que "ya hay mucha gente que no puede pagar las expensas, que llega a fin de mes y no las paga".

En ese marco, el letrado trazó un paralelismo entre el índice de morosidad y el índice de suba de costo de expensas y de alquileres y la cantidad de gente que vive y que duerme en la calle todas las noches.

En relación al porcentaje de gente que no está pagando expensas, Awad señaló que se  ubica en torno al 30 por ciento, "pero es muy relativo", aclaró.

Y explicó:"Cuando una persona no llega a fin de mes, algún gasto tiene que recortar. Entonces se pone a pensar y dice 'si no pago la luz, me van a cortar la luz; si no pago el gas, me lo cortan, si no pago el agua, llegado el momento me la van a cortar. ¿Qué puedo dejar de pagar sin que me lo corten?. Y bueno, dejo de pagar las expensas, que no te cortan nada".

Sobre el porcentaje de las expensas que se destina a un encargado de edificio, en caso de haberlo, y si conviene a los consocios contar con un encargado o una empresa de limpieza, el titular del Estudio Jurídico Awad & Asociados respondió que "el encargado se lleva el 60 por ciento del gasto".

"Esto quiere decir que si vos sacás a un encargado del edificio, tenés el 60 por ciento de gasto menos. Ahora bien, si a mí me preguntan '¿qué es mejor, tener un encargado o tener una empresa de limpieza?' contesto: si vos tenés un encargado como la gente, un encargado bueno, un encargado que se pone la camiseta del consorcio, no hay nada mejor que tener un encargado. Ahora, si vos tenés un encargado malo, estás durmiendo con el enemigo en tu propia casa, así que echalo y poné una empresa de limpieza", explicó el entrevistado.

"Es decir, siempre la empresa de limpieza sale más barato que el encargado, pero, lógico, no presta el servicio que sí hace el encargado cuando es bueno", advirtió el abogado.

Consultado por los gastos en mantenimiento de los ascensores, el experto en propiedad horizontal sostuvo que "eso hay que hacerlos obligatoriamente todos los meses" porque "los ascensores son elementos problemáticos".

"Los accidentes en ascensores son muy comunes y la falta de mantenimiento se cobra vidas. La vez pasada, por falta de mantenimiento, se cayó una mampara de vidrio en el barrio de Palermo, Capital Federal, y mandó al hospital a un pobre hombre que estaba tomando un café en el bar de abajo", indicó el especialista.

"Lo que no se puede reducir porque es obligatorio es el control de los ascensores. Lo mismo que el mantenimiento de los matafuegos, el mantenimiento de las instalaciones contra incendios", agregó el letrado, aunque en este último caso recomendó que "ya podrían dejar de cobrar impuestos por las instalaciones contra incendio porque nadie las utiliza, porque ya ni siquiera funcionan".

Sobre la división entre expensas ordinarias y extraordinarias, Awad respondió que en general indica "que lleguen a un acuerdo propietario e inquilino". "Es decir, esta expensa la pago yo, esta la pagás vos", explicó.

"En la generalidad, si es un gasto que le da valor al edificio es un gasto extraordinario. Es decir, si vos ponés un mármol de carrara en toda la entrada del edificio, eso le va a dar más valor a los departamentos, entonces eso es un gasto extraordinario. Pero un gasto de reparación de un ascensor o de reparación de una pared o de un techo o de una terraza porque tiene filtraciones, es un gasto ordinario. Las ordinarias las pagan en general los inquilinos y las extraordinarias los propietarios, salvo que en el contrato diga que el inquilino se hace cargo de pagar todo", señaló el abogado.

Finalmente, Awad se refirió a las paritarias de los encargados de edificios, que se realizan entre las cámaras inmobiliarias y el sindicato, dejando afuera a los consorcistas, que son los que pagan. 

"Para evitar eso habría que derogar el Estatuto de los Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal y que cada consorcio haga su propia paritaria con su personal. Eso sería lo más correcto", indicó el abogado.

"Porque hay encargados que se merecen un aumento y encargados que no. Hay encargados que duermen todo el día y hay encargados que trabajan de día y de noche, y si vos lo necesitás a las dos de la mañana, el tipo se levanta y te va a atender. Ese tipo merece un reconocimiento enorme. En cambio, el encargado que está todo el día en su departamento porque dice 'yo no soy portero, yo soy encargado' y cuando no tiene que estar verificando nada está en su departamento —y está todo el día en el departamento— ese tipo no se merece aumento ni nada", concluyó Awad.