martes 28 de septiembre de 2021 - Edición Nº 29.188

Política | 6 jun 2021

¿Cómo llegamos a esto?

El precio del suelo está por el cielo: La Plata desde el primer country hasta convertirse en la capital de los barrios populares

Las desigualdades también se reflejan en el hábitat, una deuda que el Estado debe saldar urgentemente.


  Por Federico García @federicogarciaps_lp Según el Registro Nacional de Barrios Populares (RENABAP) y el Registro Provincial de Villas y Asentamientos Precarios (RPVAP) de 2021, existen en el Gran La Plata 242 barrios precarios (205 La Plata, 19 Berisso, 18 Ensenada). Un aspecto a resaltar es el crecimiento exponencial de este tipo de asentamientos en los últimos años (57,6%). Solo basta comparar los datos del censo de villas y asentamientos al momento de creación del registro (RPVAP) en el 2015 en el partido de La Plata, cuando había 118 villas, con el censo actual. Por otra parte, la Plata es el partido que registra la mayor cantidad de barrios populares, incluso contando a La Matanza: tiene 11,49 % de los que se fueron consolidando en toda la provincia.    

Contrastes

Además de asentamientos, la ciudad que pensó la generación del 80 tiene otra cara, la de los barrios privados, que también crecieron exponencialmente. El primero (habilitado como "club de campo") fue el Haras del Sur 1, que aprobó el municipio local en 1999.  Ese año también autorizó la construcción en otros : San Facundo, Grand Bell 1, Lomas de City Bell , Los Ceibos, La Alborada y La Cándida.    

La idea de los fundadores

Según la investigadora del Centro de Investigaciones Geográficas, Mariana Relli Ugartamendía, durante la fundación de La Plata el casco fundacional fue reservado para sectores de mayor poder adquisitivo, las localidades del eje norte para segundas residencias, mientras que en el resto de la periferia operaba el mercado de loteos populares.  En su tesis doctoral, Relli Ugartamendía señaló que “las familias de menos ingresos accedieron la periferia hasta mediados de la década del '70 mediante la compra de tierra en loteos populares y la posterior construcción de viviendas (mediante autoconstrucción, producción por encargo o combinaciones de ambas)”, aunque aclaró que “cierta franja de familias trabajadoras accedió a la vivienda en el marco de programas habitacionales públicos localizados mayoritariamente en la periferia”.    

Los años 70, 80 y 90: el lento surgir de las barriadas

Se estima que en la década del '70 había sólo dos ocupaciones emplazadas en tierra periférica vacante y sobre vías del ferrocarril desactivadas.  En la década del '80 hubo un fuerte incremento en el número de familias que se fueron asentando en espacios urbanos intersticiales en zonas cercanas al casco fundacional, sobre todo en las localidades de Ringuelet, Tolosa, Los Hornos y Melchor Romero.  Especialistas reconocen 7 villas y 9 asentamientos ya formados y consolidados durante la década del '80 en La Plata.  Desde mediados de los ´90 y en los primeros años del 2000, en La Plata surgieron nuevos actores de fuerte peso en los segmentos de producción y comercialización de inmuebles, con gran poder de lobby a nivel local, que consolidaron una posición central en el mercado inmobiliario y son responsables de gran parte de los cambios en la fisionomía de la ciudad (Del Río y Relli 2013)    

La explosión inmobiliaria

En la intendencia de Pablo Bruera el municipio platense aprobó  los “clubes de campo” Miralagos 1 y 2, Haras 4 y 5 y La Florida 1. Con respecto a otros barrios cerrados que no fueron presentados con ese nombre (en virtud, countrys y clubes de campo son barrios cerrados que se diferencian por los servicios que ofrecen a sus propietarios) el primero fue Fincas La Victoria (según sus dueños, un "Barrio Privado") que fue aprobado en 2014.  Pero la aprobación de los expedientes en el Concejo Deliberante nunca estuvo exenta de polémicas. “En diciembre de 2018 se aprobaron 35 expedientes de barrios privados que fueron hechos de manera informal, que el Estado ‘no vio’ y tuvo que regularizar. Dentro de esos expedientes, dos fueron de nuevos barrios que aún eran un proyecto. Una política de regularizar algo de la gestión anterior  que dejó construir barrios privados de manera ilegal se transformó en beneficios para dos amigos de desarrolladores inmobiliarios que contradicen la misma política”, manifestó en diálogo con Info Blanco Sobre Negro el subdirector del Centro de Investigaciones Urbanas y Territoriales de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad Nacional de La Plata (UNLP),  Juan Carlos Etulain. “La informalidad no sólo es moneda corriente en la clase baja sino también en las capas ‘altas’ de la sociedad. Todos estos barrios privados se hacen de manera informal. Es un Estado que no hace, no controla, es decir, no pone reglas”, agregó el especialista.  Aunque, señaló Etulain, una medida positiva que mitiga tanto desatino se logró que fuera aprobada por el Concejo Deliberante. A esos barrios privados se les exigió un estudio de la Universidad Nacional de La Plata, para que aquellos que estuvieran en zonas inundables incorporasen “medidas de remediación”. Es decir, un conjunto de actividades a ser implementadas para cumplir con los criterios ambientales adecuados y alcanzar objetivos sociales deseados. Dicho de otro modo: "Si vas a construir un barrio y eso puede dañar el medio ambiente, deberás hacer tareas u obras que compensen el daño que produjo ese desarrollo inmobiliario".    

El precio del suelo, por el cielo

Entre tanto, el precio del suelo sigue subiendo, el Estado sigue fallando en los controles y quienes tienen la posibilidad de comprarse un terreno tienen que irse a vivir cada vez más lejos, lo que acrecienta los gastos en infraestructura social, en transporte, y genera un sinfín de problemáticas de diversa índole.  En cuanto a las leyes de aplicación sobre uso del suelo, se encuentran el Decreto Ley  8912, sancionado durante la dictadura militar, que regula el uso, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo, y la ley de Acceso Justo al Hábitat, sancionada por la Legislatura Bonaerense en 2013, que tiene entre sus objetivos “promover la generación y facilitar la gestión de proyectos habitacionales, de urbanizaciones sociales y de procesos de regularización de barrios informales”.  “La vivienda es un derecho económico, social  y cultural, el derecho al hábitat está por encima del derecho a la propiedad”, dejó en claro el abogado especialista en hábitat Franco Carballo en diálogo con Info Blanco Sobre Negro “En 1977 había una sobreproducción de lotes, porque los loteadores no tenían ninguna regulación. Lo que hizo el Decreto Ley 8912, de uso de suelo provincial, fue regular esto con un pensamiento más pro mercado. En ese momento no había una demanda habitacional tan grande ni tampoco estaban las disputas en el territorio entre los sectores populares, que demandan hábitat, y los desarrolladores inmobiliarios”, explicó Carballo La provincia de Buenos Aires, Mendoza y Capital Federal tienen una ley de uso del suelo. “La tensión en La Plata se da en el comienzo del siglo XXI por una multiplicidad de razones, entre otras que al haber ausencia real de regulación del mercado no hay oferta formal de suelo”, agregó Car     ballo    

Un mito que se cae: todo empezó antes de Perón

Una de las frases más repetidas entre gente de sectores medios y medios altos de la sociedad argentina es que "las villas son un invento del peronismo". Es más: el mito es más preciso. La creencia es que fue el mismísimo General Juan Domingo Perón quien promovió la formación de villas de emergencia, o "villas miseria". Según el Doctor en Urbanismo (UNLP) Juan Carlos Etulain, la instalación de asentamientos populares en la ciudad de La Plata es anterior al líder del justicialismo, y “comienza en 1940 el origen de los asentamientos informales, que eran considerados como villas”.  En La Plata, aseguró Etulain durante la entrevista que brindó a Info Blanco Sobre Negro, “el territorio se extiende sin control y de manera indiscriminada, sin reconocer si existe infraestructura, si es zona inundable, con varias formas de ocupación, predominantemente informal”.  “El municipio debería estar atento al proceso de ocupación. Si yo como profesional tuviera que hacer una casa en Parque Sicardi, ni bien pusiera un bolsón de arena tendría a la UOCRA controlándome. Ese poder de control que tiene la UOCRA no lo tiene el municipio, el porqué no lo sé. Si es desidia o hay algún interés por detrás”, manifestó el especialista en referencia a la falta de planificación urbana.  “La Plata se extiende de manera irresponsable, sin infraestructura, sin equipamiento, con problemas de movilidad y consumiendo tierra fértil para otros usos y desplazando a los pequeños productores que les conviene vender su tierra para un emprendimiento inmobiliario antes que rentarla y producirla, entonces aparece toda una reconversión del suelo que tenía que ver con la producción agrícola y empieza a verse claramente el extractivismo urbano”, sentenció Etulain.      

Los Bruera: el fin de la planificación

-Info Blanco Sobre Negro: ¿Cómo fue el crecimiento de asentamientos en La Plata? Juan Carlos Etulain: El período de mayor auge fue de la década del 80 en adelante y fundamentalmente a partir de los 90 y la década del 2010, ahí empezó una etapa más grande de duplicación de este ritmo de crecimiento. Desde 2001 hasta la actualidad es increíble lo que ha crecido la Ciudad, la cantidad de gente que no tiene dónde ubicarse y toma terrenos o se instala en zonas inadecuadas, o compra loteos que no están en regla. Es un Estado que perdió el control de la administración.  Desde la gestión de (Julio) Alak no hay en La Plata una Secretaría de Obras Públicas y Planeamiento organizada, ni una Dirección de Planeamiento con equipos organizados. En aquel momento existía la vocación de planificar la ciudad, los planes estratégicos. Las declaraciones de Patrimonio de la Humanidad para La Plata que se promovieron aportaban, se pensaba la ciudad. También tuvo su sombra: la modificación del Código de Ordenamiento Urbano que se aprobó en ese período. En aquel momento, en el que se creó el Consejo de Ordenamiento Urbano Territorial (CUOT) y participaba la Universidad Nacional de La Plata (UNLP), la municipalidad entendía que administrar y tener un proyecto  para la ciudad era importante.  Luego empezó un proceso de deterioro muy fuerte en los dos períodos de gestión municipal de Pablo Bruera, que eliminó la Dirección, la pauperizó, y la dejó sin equipos. De hecho, cuando asumió (Julio) Garro no había ni un Autocad con el trazado de La Plata. Pero no se recuperó una conciencia de planificación inclusiva, todos los intentos del actual intendente tienden a pensar la ciudad para el privado y es cada vez menos la gente que entra en esa mirada y cada vez más la gente que queda afuera del mercado.    

La ley de Acceso Justo al Hábitat

Info Blanco Sobre Negro: ¿Qué son las valorizaciones por acciones del Estado (plusvalía)? Franco Carballo: El Estado tiene una fortaleza muy grande que es la norma. Una persona tiene la condición jurídica de poder construir una casa pero no podés hacer cualquier cosa. La ausencia de regulación por parte del Estado hace que se comprima la oferta del mercado.  Establece que si tengo un edificio en el centro y tengo un mayor plusvalor, eso lo tengo que distribuir. Quienes principalmente aplican la plusvalía son Estados Unidos y Europa. Viéndola desde un punto más conservador es la manera de arreglar las distorsiones del mercado. Y desde el punto de vista más progresista tiene que ver con redistribuir los beneficios del territorio. En barrios privados tienen que adelantar un 10% de esa plusvalía, sea en terrenos o el equivalente en dinero.  La mayoría de las veces el titular del terreno no aparece y se lo quedan algunos pícaros, cuando deberían volver al Estado como lo establece el Código Civil.                      

El Banco de Tierras

En octubre del año pasado el intendente de La Plata elevó al Concejo Deliberante un proyecto para crear el “Banco de Tierras Fiscales”, una iniciativa que tiene como objetivo promover, administrar y planificar estos espacios para garantizar la accesibilidad  a lotes con servicios a los ciudadanos de La Plata.  La propuesta del ejecutivo municipal pretende promover un sistema de administración e incorporación de tierras al patrimonio municipal que sirva para regularizar y constituir reservas de tierras públicas que puedan ser destinadas a lotes sociales, con infraestructura, equipamiento y localización según el Plan Estratégico 2030, y accesibles en relación a las capacidades de pago de los distintos sectores de la comunidad platense.  Franco Carballo opinó sobre la medida en la charla con este medio: "Es un instrumento más en el desarrollo urbanístico. El concepto es muy romántico. Lo puntual es cómo le das contenido. Cómo empezás a generar stock. Si sale cualquier parte del Estado, primero hay que regular el suelo y cambiar los indicadores porque ni bien sale el Estado a ofertar los precios aumentan como pasó con el PROCREAR, que tuvo una buena intención ya que accedían sectores medios y bajos, con financiamiento muy flexible". "El problema es que el Estado salió a ofrecer tierras sin stock, ¿Qué pasó? Se fueron los precios al alza. Como el PROCREAR exige la titularidad del suelo, necesitás comprar suelo formal, si el Estado sale a comprar y no regula previamente el Estado pone los precios que quiere y el Banco de Tierras es una figura decorativa. Si sale a regular primero obligando a edificar en algunas zonas que están abandonadas, marcando la edificación compulsiva, castigando la vacancia, con otras ordenanzas que complementen, si no es decorativo", agregó.  Además, Carballo opinó que "hay que utilizar el tributo como mecanismo de movilización de suelo". "Yo no pago el ABL por un año o dos, el municipio en vez de tomar el concepto recaudador judicializalo y el día de mañana subastalo porque de última va a aumentar la oferta formal de suelo o, en el medio, vas a tener un propietario que quiera llegar a un arreglo por el cual pone el capital (el suelo) y el municipio pone la infraestructura", explicó.  Por su parte, Juan Carlos Etulain dijo ante la consulta de este portal: "Es un instrumento que tiene el Estado para tener tierra pública e intervenir en el mercado. El tema es cómo el Estado se hace de esa tierra, lo estamos tratando de investigar. Es un anuncio que hizo Julio Garro pero son títulos. En realidad la ciudad va hacia otro lado".  Y agregó: "Es difícil sostener este mercado de suelo. Se creen que poniendo más tierra va a bajar, y cada vez aumenta más porque aparecen más loteos. Es el Estado el que tiene que poner los límites, establecer la tierra que tiene, decir hasta dónde va a crecer  la ciudad y el que tiene que salir al mercado con suelo apto. No el desarrollador privado, que lo hace en cualquier parte. Es otro Estado el que hace falta, con capacidad de intervenir en el mercado".  "En primer lugar, en el Estado tenes que tener gente capaz y honesta y no corrupta porque estás actuando como una inmobiliaria pero desde el Estado. Y si pones tierra en oferta para que la gente compre, con infraestructura y equipamiento, es el Estado el que interviene, no el que pone una norma y no la controla. Con lo cual, es muy complejo en este escenario de desregulación, de pauperización, por lo que cobra un municipal, y con planteles desjerarquizados. Los únicos que se benefician con esto son los privados, que manejan el mercado, conocen el territorio y ponen las tierras al servicio de la gente que necesita" concluyó el investigador de la UNLP.   
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