En la Ley Provincial 14.449 de Acceso Justo al hábitat se prevé la creación de un Consejo Local de Tierras. Sin embargo esta Ley, aprobada hace 2 años y reglamentada el año pasado, todavía no está siendo aplicada.

“En el texto normativo dice que las municipalidades todas deben formar un Consejo Local, sobre todo para dar un componente fundamental: las participaciones populares a través de diferentes instrumentos”, explicó a INFOBLANCOSOBRENEGRO Franco Carballo, abogado especialista en temas de ordenamiento urbano.

“El Estado en todos sus niveles debería tener una participación en cuanto al territorio, al orden y la regulación del mismo. La Plata no la tiene y el 90 por ciento de las municipalidades no lo han formado. A través de la ley se disponen una serie de instrumentos que son varios, entre los que está la distribución de costos y beneficios, aplicación a la rentabilidad del suelo sobre lo que puede ser una captura de plusvalía, las participaciones municipales por las rentas urbanas”, ejemplifica.

Carballo asegura que “no está visibilizada” la problemática de tierras o de regulación de territorio como una política clara a seguir. Para la creación del Consejo Local se basarán en un reglamento para que la Municipalidad, entre otros actores, tenga en cuenta al organismo para consulta obligatoria y proposición de modalidades. “La ley habla de un relevamiento de villas y asentamientos, y La Plata tiene más de 120. Un número significativo”, apunta el especialista.

En ese sentido, indicó que el Consejo tiene muchas acciones para seguir: “Lo importante de todo esto es que cualquier tipo de acción urbanística o de decisión que tome sobre el territorio de la ciudad de La Plata el Ejecutivo municipal, vaya en consulta del consejo. No a consulta vinculante, porque el Consejo tiene poder de decisión, pero sí deberíamos estar enterados de todo tipo de modificación urbanística”.

PREVENCIÓN Y PLANIFICACIÓN

La importancia del Consejo también radica en la necesidad de proponer distribuir, con todas las ganancias que pueda tener por diferentes recursos la MLP, una serie de instrumentos para la planificación responsable del acceso al hábitat.

En ese sentido, Carballo reconoce que “la tierra en sí, la propiedad privada, es algo sagrado: dogmáticamente, nadie se puede meter. Cuando se ocupa a través de un asentamiento informal o una toma entre gallos y medias noches, sale el repudio de todo el mundo. Pero es interesante lo que se hace desde el silencio: operaciones con inmobiliarias, a veces en contubernio las Municipalidades”.

El procedimiento es el siguiente: cuando una tierra es abandonada o queda vacante (ya sea por la muerte del dueño y la falta de herederos, o el abandono propiamente dicho por parte del propietario), para el Código Civil esa tierra es del Estado. Sin embargo, al tener “una ley tan positivista y liberal”, se considera que la tierra está abandonada en tanto y en cuanto su titular tenga la voluntad de abandonar; es decir, que expresamente firme una escritura que “confirme el abandono”.

Allí, explica Carballo, existe una especie de mercado informal de guante blanco: “Gente de clase alta o clase media alta que tiene acceso a la información, a los procedimientos y procesos judiciales”. Es decir, personas que acceden a la información de la vacante y comienzan a tomar posesión de la tierra. Posesión no significa propiedad: poseerla no es más que un hecho, mientras que ser propietario implicaría la escritura. A través de diversas herramientas como poner un alambre o incluso cortar el pasto, las personas o inmobiliarias comienzan a poseer una tierra que jamás fue suya, a acumular años de posesión y así después poder acceder a la escritura: una enorme laguna jurídica que nadie se molesta en controlar.

“Hay que empezar a trabajar desde la prevención en el territorio. Separemos la necesidad de vivienda de gente; si el Estado no previene y él mismo sistemáticamente se encarga de ignorar la tierra vacante, siempre va a ser lo mismo, es un circulo vicioso por lo cual actuamos sólo ante la emergencia del hábitat de la gente que no tiene”. Carballo insiste en la necesidad comenzar a detectar los vacíos, aunque no sean muchos, para que aparezca el dueño verdadero. Y aclara que en estos casos de ocupación informal de guante blanco, las inmobiliarias o personas que carezcan de una sentencia judicial o de inscripción en el registro, no están legitimadas para cobrar dinero de la expropiación que realice el Estado.

El abogado recalca la importancia de visibilizar el problema “de que hay tantas tomas informales por gente de clase alta, que nadie las ve. Es bueno empezar a decirle al Estado que tiene que prevenir, si no prevenimos estamos siempre con el agua al cuello”. “Ante la emergencia lo atamos con alambre y después seguimos para adelante”, ejemplifica sobre la reciente toma de Abasto. En la misma línea, advierte que muchos barrios (como Sicardi, zona donde se instalaron muchas casas del Pro.Cre.Ar) son “así nomás, sin servicios, fuera de contexto, sin transporte. Van dando soluciones a medida que la gente necesite. No visibilizamos la acción que tiene que tener el Estado”.

LOS RECURSOS

“Muchos intendentes dicen que no tienen recursos técnicos para trabajar sobre esto, pero cuando aparece un country, de golpe y porrazo aparecen los recursos. También algunas municipalidades deberían trabajar en generar recursos técnicos, logísticos y humanos como para poder tener una denuncia masiva y sistemática de bienes con potencialidad de ser ocupados”, plantea Carballo.

Por eso, para que haya planificación debe existir la regulación del mercado. “La ciudad da muchísimo dinero”, asegura el abogado, y especifica: cuando por una ordenanza la MLP cambia el uso de determinada zona, y en una casa donde se podía construir un piso ahora pueden construirse diez, el dueño tendrá una capacidad de renta mayor sin haber hecho nada. “El Código Urbano de La Plata tiene una modificación donde se contempla expresamente la captación por el cobro de la contribución por mejoras”, es decir, el cobro de tributos de los propietarios que ahora tienen más capital sin haber invertido.

“La idea de este Consejo, y de los que estamos en esta Corriente de Habitar Argentina, es que tiene que haber un ajuste de costos y beneficios”, ya que las modificaciones que realice el Estado vienen del dinero de todos.

La Ley, además de la creación del Consejo, contempla los “reajustes de tierra”: si la persona propietaria no tiene recursos para invertir, el Estado busca desarrolladores inmobiliarios y combinan para que “nadie salga perdiendo”. “Esa gente de no tener nada, solamente el capital, pasa a tener un capital mucho más alto y también al Estado le deja algo; ese desarrollador inmobiliario que tiene capacidad de inversión pero no lugar físico, también se lleva algo”, explica Carballo. Pero ninguna de estas medidas, reglamentadas hace ya un año, se ponen en práctica en Buenos Aires ni La Plata.

Entre otras cosas, la Municipalidad también puede (incluso podía con ley anterior) decretar una zona de edificación obligatoria. Es decir, en toda un área lo que esté vacío o que amenace ruinas, deberá ser edificado en un plazo de 3 a 5 años. De no cumplirse la medida, la MLP podría multar y posteriormente expropiar esos terrenos. Otra medida que el municipio jamás tomó.

Carballo también aseguró que “Si no trabajamos y no regulamos sobre estas situaciones, es muy clara la desigualdad. Es muy fácil hoy par una persona que tiene mucho dinero hacer más dinero, sin ningún tipo de intervención del Estado”. Es la propia ciudad la que debe implementar estas políticas, y por eso plantea que “la regulación del mercado de tierras y la planificación es responsabilidad de la Municipalidad”, aunque los Estados provincial y nacional puedan aportar recursos o presupuestos.

El próximo martes 12 de junio, en el Concejo Deliberante de La Plata, se realizará una jornada para mostrar la propuesta de Consejo Local de Tierras. Allí se delimitarán los reglamentos, el límite de miembros y se discutirá sobre las herramientas que debe poner en práctica como ente veedor del acceso y la regulación de tierras.