Mientras en Berlín se discute la expropiación masiva de viviendas para ofrecer alquileres públicos, en Argentina avanza una embestida contra la ley que regula los aumentos. Info Blanco sobre Negro entrevistó al presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, Gervasio Muñoz, quien no dudó en describir lo que está sucediendo actualmente en nuestro país como un “golpe de mercado” que persigue el objetivo de “dolarizar la renta" del sector inmobiliario.

-¿Qué balance hacés sobre la aplicación de la Ley y los aumentos otorgados por arriba del 45% anual?

Si uno mira el panorama completo, el 45% anual en un contrato de 3 años queda por debajo de aumentos semestrales del 15%. El propio sector inmobiliario reconoce que el ritmo de aumentos con la nueva ley es menor y por eso la quieren derogar. En una nota publicada en Reporte Inmobiliario y levantada La Nación admiten que con la nueva ley los propietarios perdieron el equivalente a 2 meses de alquiler en un año, aunque creo que es un tanto exagerado.

El problema no es tanto que los aumentos sean anuales o semestrales sino la duración de los contratos y que los aumento antes eran acumulativos. Con la ley, el índice de actualizaciones siempre se debe calcular sobre el valor inicial.

Aunque para los inquilinos un aumento del 45% de un mes para otro es muchísimo, el precio del alquiler es casi el único de toda la economía que está congelado durante 12 meses. Eso es beneficioso en caso de tener actualizaciones salariales y además opera para que el valor de los alquileres no aumente constantemente.

De todos modos falta mucho. En las renovaciones de contrato hay aumentos de entre el 100% y el 150%, algo que es insostenible para el bolsillo de los trabajadores. También habría que legislar para evitar que el mercado saque viviendas de la oferta de alquileres.

 

-¿Eso está sucediendo actualmente?

Si, salieron muchas viviendas de la oferta de alquileres por distintos motivos. Por un lado hay propietarios afectados por la crisis que salieron a vender sus viviendas que están con valores de mercado muy inflados. Por otra parte, no tengo dudas que también se puso en marcha un golpe de mercado para intentar derogar la Ley.

Tienen como ventaja que el Estado decidió no meterse en este tema. De un lado la derecha reclama la derogación con un discurso claro y convincente, mientras de que el otro lado hay dudas e incertidumbre en vez de plantear que habría avanzar con nuevas regulaciones.

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-En ese contexto, ¿Cómo analizas la expropiación masiva de viviendas en Berlín para tener una oferta de alquileres públicos?

No vale la pena discutir tanto en cuestiones europeas aunque sirve como un horizonte para entender que el Estado debe intervenir fuertemente en el mercado inmobiliario. En Argentina uno de los principales problemas es que las viviendas están dolarizada. El mercado quiere derogar esta Ley de alquileres porque pretende que se actualice el valor en función al valor en dólares de la vivienda porque a la renta la calculan así.

No quieren tener una actualización en base al salario y la inflación porque no les permite aumentar el valor de los alquileres en base al precio en dólares de la vivienda. No lo dicen explícitamente porque es obsceno pero la realidad es que buscan dolarizar el precio de los alquileres. En la nota de La Nación dice que para que los propietarios tengan una renta digna los alquileres deberían aumentar el doble. Habría que imaginar que hubiera sucedido con el valor de los alquileres sin un límite a las actualizaciones.

 

-¿Por qué sigue subiendo el valor de las propiedades si hay tanta vivienda ociosa y poca compra venta?

Por un lado hay que entender que la ley de oferta y demanda no funciona con el mercado inmobiliario como con la producción de bienes al infinito. Se construye sobre suelo que no se reproduce. A medida que se construye hay menos suelo disponible y por lo tanto es más caro.

Hay una burbuja con los valores de las viviendas y el mercado inmobiliario está operando para que se desinfle, pero no para que las compren los trabajadores con salarios debajo de la línea de la pobreza, sino para las adquieran los grandes grupos económicos que luego comienzan a elevar el precio nuevamente. En 2001 bajó el valor del precio de las viviendas en dólares pero luego fue subiendo, de modo que un departamento en Caballito que costaba 30 mil dólares ahora vale 300 mil.

Haber logrado que la actualización de los alquileres no dependa de esa especulación, sino del ritmo de la economía, la inflación y los salarios hace que al mercado se le difiera la posibilidad de tener relación con el valor de la vivienda en dólares. La ley de alquileres es un proceso para desdolarizar las viviendas, por lo menos para desdolarizar la renta. Por eso quieren derogarla.

La renta de los grandes propietarios que tienen viviendas no es el alquiler sino su revalorización en dólares, por eso las dejan vacías. Es especulación pura. Por eso hemos llegado a esta burbuja mundial en la que ni siquiera hay compra venta. Con la pandemia se revalorizó mucho la vivienda y se está viviendo una crisis muy fuerte de acceso a nivel internacional.

 

¿En Argentina sucede como Berlín que hay grupos inmobiliarios con 200 mil viviendas?

Acá no hay una concentración tan grande como la de Berlín pero es hacia dónde pretende avanzar el mercado. En Europa y Estados Unidos los grandes tenedores de vivienda son los fondos de inversión, mientras que en nuestro país el sector que tiene muchísimas viviendas es el agro.

Nosotros estamos muy atrasados en materia de regulación del mercado inmobiliario. En la ley se establece la obligatoriedad de registrar los contratos de alquiler y sin embargo lo hizo sólo el 10%. Acá no sabemos quiénes son los propietarios, ni cuántas viviendas vacías existen. El Estado ha decidido no meterse con este tema para que no haya posibilidades de debatirlo seriamente. Ferraresi dice que es mentira que hay 3 millones de viviendas en alquiler porque en la AFIP se registraron apena 200 mil contratos y que sólo es un problema de Capital Federal.

 

-¿Crees que nuestro país el sector público debería contar con viviendas para alquiler?

La Ciudad de Buenos Aires está en condiciones de recuperar tierra pública y comprar departamentos vacíos a precios bajos para que haya alquileres públicos. Es una deuda histórica de Argentina. Es algo que sucede en muchos países y es a lo que apunta Berlín con esta compra compulsiva.

En Viena el 50% de las viviendas son del Estado, el 25% son privadas pero con regulación del precio del alquiler y el restante 25% está completamente desregulado. En pandemia, Viena bajó el valor de los alquileres de las viviendas públicas para reactivar el consumo. También hay viviendas públicas en España, Inglaterra y Francia.

Entre la primera y segunda guerra, casi todos los países europeos construyeron viviendas públicas. Cuando empezó el neoliberalismo muchas fueron vendidas al privado y ahora Europa atraviesa una profunda crisis de vivienda por lo que empezaron a volver a la política anterior, aunque no construyendo porque no hay lugar, sino comprando. Es lo que está haciendo Berlín.

La Ciudad Autónoma está en condiciones de comprar viviendas. Se calcula que hay unas 200 mil viviendas vacías. El principal obstáculo para resolver el problema de la vivienda en Argentina es que la clase política, la judicial, los grandes medios de comunicación y el agro se dedican al negocio inmobiliario.

 

-¿Por qué crees que muchos inquilinos comenzaron a ver en forma crítica a la nueva ley?

Hay una campaña feroz  para derogarla. Los medios están intentando convencer a los inquilinos de que la ley es nociva para ellos mismos.

Como antecedente tenemos lo que sucedió en el '84 cuando se aprobó la primera ley de alquileres porque Martínez de Hoz había desregulado el mercado y los propietarios pedían un año adelantado para ponerlo en la timba financiera. La normativa aprobada durante el alfonsinismo pone como límite el cobro de un alquiler por adelantado y como respuesta hubo un golpe de mercado, con una campaña mediática en contra muy fuerte.